Crowdfunding en projectontwikkeling; kansen en valkuilen

Er wordt de laatste tijd steeds meer over geschreven. Veel lovende berichten / blogs / posts / artikelen / onderzoeken over de haast onbegrensde mogelijkheden van crowdfunding. Het enthousiasme is volledig terecht; alle vernieuwende concepten verdienen dit. Ook binnen ruimtelijke ontwikkeling zowel in Nederland als wereldwijd is het steeds vaker terug te zien. Maar onbegrensd is het zeker niet. 

Vorig jaar heb ik via de winst van de Continu essayprijsvraag een artikel over gebiedsontwikkeling en crowdfunding mogen schrijven voor de Vastgoedmarkt. Ik heb veel leuke en positieve reacties daarop gekregen. Nu, een jaar later, ben ik er weer met een frisse blik in gedoken toen ik werd gevraagd om een college voor de MUAD te geven. 

Tijdens het interactieve college kwamen al snel de vele beperkingen naar boven; het prijsplafond, de belemmerende regelgeving, onwetendheid en onzekerheid. 
Nadat de studenten zelf aan de slag gingen werden er gelukkig ook tal van kansen zichtbaar. Het opwekken van sympathie en vertrouwen door duurzaamheidsonderdelen (zonnepanelen, windmolens, energie-opwekkende speeltuinen, etc) te crowdfunden maar ook vooral het gebruik maken van het viral effect van de campagne. Ondanks dat het moeilijk zal worden om een hele vastgoed ontwikkeling te financieren middels crowdfunding kan het wel een hele sterke boost geven aan de bekendheid, verkoopbaarheid of gewoon net dat extra zetje in de rug om alles door te laten gaan... 

Hieronder zijn mijn slides van het college te zien. 

<iframe src="http://www.slideshare.net/slideshow/embed_code/17208604" width="427" height="356" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" style="border:1px solid #CCC;border-width:1px 1px 0;margin-bottom:5px" allowfullscreen webkitallowfullscreen mozallowfullscreen> </iframe> <div style="margin-bottom:5px"> <strong> <a href="http://www.slideshare.net/jburggraaff/130314-presentatie-muad-crowdfunding-jburggraaff" title="MUAD presentatie over Crowdfunding &amp; projectontwikkeling" target="_blank">MUAD presentatie over Crowdfunding &amp; projectontwikkeling</a> </strong> from <strong><a href="http://www.slideshare.net/jburggraaff" target="_blank">Joris Burggraaff</a></strong> </div>

Afstudeerscriptie: met nieuwe media het ontwikkelproces in

Inmiddels ben ik drie weken geleden afgestudeerd in de studie Real Estate & Housing aan de TU Delft. Veertien maanden heb ik aan mijn onderzoek gewerkt waarvan ik tussendoor steeds updates op deze pagina heb geschreven. Onderstaand bericht is een korte samenvatting van mijn scriptie die ook op Gebiedsontwikkeling.nu gepubliceerd zal worden. 

Via de volgende kanalen is mijn onderzoek te vinden:

• Slideshare: Presentatie
• Slideshare: Scriptie
• Youtube: Video werking platform
• Website: Uitleg ontwerpprincipes

De verschuiving van de woningmarkt zorgt ervoor dat de woningzoekenden intensiever worden betrokken in het ontwikkelproces. Waarbij de woningzoekende in een aanbodmarkt voornamelijk van belang was voor de afzet van woningen, wordt deze in een vragersmarkt ook van belang voor het afstemmen van de plannen op de vraag. De bevindingen uit mijn afstudeeronderzoek zorgen ervoor dat er door middel van nieuwe media intensiever met de eindgebruikers gecommuniceerd kan worden. Vooraf, aan het einde of middenin het ontwikkelproces. 

praktische lessen

• Communicatie met woningzoekenden heeft twee primaire en onafhankelijke functies tijdens het ontwikkelproces: De optimalisatie van plannen en het vergroten van de afzet van de woningen. 
• De geschikte manier van communicatie (bijvoorbeeld communicatiekanaal, -vorm of -technieken) is sterk afhankelijk van de gezochte doelgroep en de ontwikkelfase waarbij er een stimulatie van communicatie gewenst is. 
• Het betrekken van professionele partijen (projectontwikkelaar uitgezonderd) bij een online groepsconversatie is in zekere mate slechts mogelijk zodra de actuele woonwensen aanwezig en zichtbaar zijn op de digitale locatie. 
• Intensievere communicatie met de eindgebruiker, voortkomend uit vraaggericht ontwikkelen, kan vanwege een herdeling van tijdsbestedingen binnen afdelingen een grote invloed op organisaties hebben. Door communicatie meer online plaats te laten vinden kan het efficiënter worden ingericht. De projectontwikkelaar geeft echter wel een deel van zijn expertisemacht op door informatie voor iedereen toegankelijk te maken. 

Op basis van een literatuuronderzoek en een analyse van bestaande online woonplatforms (een platform is een ontmoetingsplaats waar informatie gedeeld wordt) is er een eerste opzet van ontwerpprincipes geformuleerd. Deze ontwerpprincipes zijn algemene regels die ondersteunen bij het ontwerpen van een online platform tijdens de ontwikkeling van woningen. 

De opkomst van internet en social media zorgt ervoor dat er met grote groepen personen efficiënt gecommuniceerd kan worden. Door bijvoorbeeld social media als communicatiekanaal te gebruiken is er minder inspanning nodig om een multidimensionaal gesprek aan te gaan. De werking is duidelijk gemaakt in de volgende video (http://youtu.be/0SCgetWs0IA). 

Na drie interview-rondes zijn er negentien ontwerpprincipes samengesteld. Een voorbeeld hiervan is o. bied mogelijkheden tot zelf-expressie of h. hyperlocal content. De ontwerpprincipes beschrijven verschillende manieren om woningzoekenden te stimuleren meer te communiceren. Echter zijn de stimulansen sterk afhankelijk van twee variabelen: de doelgroep en in welke fase het woningproject zich bevindt. Op basis van het BSR-model (SmartAgent, 2000) zijn er vier verschillende doelgroepen gedifferentieerd. Van iedere doelgroep is tijdens interviews met experts achterhaald welke stimulansen voor hen werken om de communicatie te stimuleren. 

Platformfuncties tijdens verschillende ontwikkelfasen

Vervolgens is er gekeken naar de ontwikkelfasen. De belangrijkste invloeden hierop komen voort uit de mogelijkheden om de plannen van de woningen af te stemmen op de woonwensen én de mogelijkheid tot klantbinding. De eerste invloed is slechts mogelijk tijdens het begin van het ontwikkelproces. Daarna wordt het te kostbaar om de plannen te wijzigen en zullen de voordelen niet opwegen tegen de nadelen. De mogelijkheid tot klantbinding is slechts een korte periode vóór de oplevering van de woning mogelijk. De duur van de periode is sterk afhankelijk van het contact wat de potentiële klanten met de woningen hebben. De woningen worden veelal vertegenwoordigd door de projectontwikkelaar of de makelaar. Des te intensiever zij contact met de woningzoekenden hebben, des te langer diegene zich gebonden voelt met de woning. 

De volledige beschrijving van alle ontwerpprincipes gekoppeld aan de prioriteringen op basis van doelgroep en ontwikkelfase zijn te vinden op www.platformsamenwonen.nl.

Meer weten? Wil je de volledige scriptie ontvangen? Neem gerust contact met me op via:

E: jorisburggraaff@gmail.com

B: www.innovatievemedia.blogspot.nl

T: @jburggraaff

L: JBurggraaff

wat kan nieuwe media wel en niet betekenen voor de vragersmarkt?

Mijn onderzoek naar het gebruik van nieuwe media binnen de ontwikkeling van woningen nadert zijn afronding. Vanwege de drukte hiermee is het alweer een tijdje geleden dat ik een bericht op mijn blog heb gepost. 9 November is mijn verdediging. Binnen een maand heb ik dus eindelijk mijn Ir.-titel op zak. Zodra het onderzoek definitief is zal ik het (delen ervan) hier plaatsen. Vandaag een aantal bevindingen en conclusies van niet-uitgekomen verwachtingen die ik vóór mijn onderzoek had gesteld. 

de vragersmarkt: planoptimalisatie én klantbinding?

Tijdens de 36 interviews die ik met experts van verschillende bedrijven uit de woningmarkt heb gedaan ben ik erachter gekomen dat de vragersmarkt vrij onbekend terrein is. Iedere maand ontpopt er wel ergens een nieuw initiatief en bijna alle grote woningontwikkelaars zijn bezig met het toepassen van nieuwe media om de communicatie met de eindgebruiker te stimuleren. Een zeer goede beweging uiteraard. In mijn vorige post (zie hieronder) heb ik een overzicht laten zien van verschillende bestaande woonplatforms die nu gebruikt worden. 

Ontwikkelaars gebruiken woonplatforms, digitale ontmoetingsplaatsen rondom het onderwerp wonen, om feedback op hun voorlopige plannen te ontvangen. Omdat aanpassingen op het ontwerpproces veelal achterblijven wordt de input alleen gebruikt om de eerder bedachte plannen te bevestigen. Komen de plannen niet overeen, dan worden er eindgebruikers gezocht die het er wel mee eens zijn. 

figuur 1; een online platform voor of planoptimalisatie of klantbinding

Daarnaast is een belangrijke reden om een woonplatform in te schakelen voor ontwikkelaars het verlagen van hun afzetrisico. Door vroegtijdig met de toekomstige klanten in gesprek te gaan, bijvoorbeeld via een online platform, zullen zij eerder in het proces tekenen. Hierdoor kan de ontwikkelaar sneller zijn 70%-minimum bereiken. Alles aan deze gedachte klopt, behalve één onderdeel. Het binden van de klant, door met hem in gesprek te gaan, is maar een korte tijd voor oplevering mogelijk. Zodra het project nog in de ontwerpfase zit is deze periode te lang. Klanten kunnen dus onmogelijk langer worden gebonden door met hen in gesprek te gaan in deze fase. 

Kortom, de ontwikkelaar zal duidelijk zijn doel moeten kiezen: Of het platform heeft als doel om de plannen zo goed mogelijk af te stemmen op de eindgebruiker (of andersom). Óf het platform kan worden gebruikt om klanten te binden om je afzetrisico af te laten nemen, veel later in het proces. 

geleidelijke opbouw van een communicatieplatform

Bouw Informatie Modellen (BIM) hebben een grote impact op de bouwwereld. Door alle informatie op een digitale locatie te centraliseren neemt de consistentie toe, communicatiesnelheid, overzicht enzovoort. 

Tijdens de ontwikkeling van woningen zijn er tal van partijen betrokken. Iedere partij heeft aparte belangen en (woon)wensen. Gedurende het ontwikkelproces is het noodzaak dat al deze verschillende wensen en belangen op elkaar worden afgestemd en in een ruimtelijk ontwerp worden vertaald waarmee iedereen tevreden is. Zouden de principes van BIM, gecentraliseerde informatie op een digitale locatie, hier niet een enorme bijdrage aan kunnen leveren? 

Het antwoord is ‘ja, maar nu even niet’. Door de combinatie van professionele partijen (overheden, belegger, ontwikkelaar, etc.) en niet-professionele partijen (woningzoekenden, omwonenden) wordt de vergelijking met BIM erg lastig. Bij BIM gaat het om interne- of projectcommunicatie terwijl het gebruik van niet-professionele partijen vraagt om externe communicatie. Om de laatste partij erbij te kunnen betrekken is het van belang om de inspanning tot communiceren en het vakjargon zo laag mogelijk te houden. Hierdoor neemt gemiddeld wel de kwaliteit van informatie af. 

figuur 2; belangen om via een online platform te communiceren,
vóór de woonwensen van de eindgebruiker bekend zijn. 

figuur 3; belangen om via een online platform te communiceren,
nadat de woonwensen van de eindgebruiker bekend zijn.

De kwaliteit is lager en daarom zullen, zoals blijkt uit de interviews, professionele partijen niet snel geïnteresseerd zijn om op een dergelijk platform te communiceren. De enige reden waarvoor zij de moeite nemen om naar zo’n online platform te gaan is om de woonwensen en belangen van de woningzoekenden te achterhalen. Deze informatie geeft het draagvlak van het plan aan waardoor zij hun participatierisico’s beter in kunnen schatten.  Is deze informatie (nog) niet, te weinig of slechts indirect aanwezig dan is het voor hen ‘sneller en makkelijker’ om via de traditionele kanalen hun zegje te doen; bijvoorbeeld bestemmingsplannen of contracten. 

Doordat de complexiteit van projecten toeneemt zullen ook de onzekerheden groter worden. De manier van werken waarin zoveel mogelijk onzekerheden vooraf worden vastgelegd in het bestemmingsplan of in een dichtgetimmerd contract zal steeds meer onder druk komen te staan. 

Zodra die druk te hoog wordt zal het antwoord veranderen in ‘ja’.