wat kan nieuwe media wel en niet betekenen voor de vragersmarkt?

Mijn onderzoek naar het gebruik van nieuwe media binnen de ontwikkeling van woningen nadert zijn afronding. Vanwege de drukte hiermee is het alweer een tijdje geleden dat ik een bericht op mijn blog heb gepost. 9 November is mijn verdediging. Binnen een maand heb ik dus eindelijk mijn Ir.-titel op zak. Zodra het onderzoek definitief is zal ik het (delen ervan) hier plaatsen. Vandaag een aantal bevindingen en conclusies van niet-uitgekomen verwachtingen die ik vóór mijn onderzoek had gesteld. 

de vragersmarkt: planoptimalisatie én klantbinding?

Tijdens de 36 interviews die ik met experts van verschillende bedrijven uit de woningmarkt heb gedaan ben ik erachter gekomen dat de vragersmarkt vrij onbekend terrein is. Iedere maand ontpopt er wel ergens een nieuw initiatief en bijna alle grote woningontwikkelaars zijn bezig met het toepassen van nieuwe media om de communicatie met de eindgebruiker te stimuleren. Een zeer goede beweging uiteraard. In mijn vorige post (zie hieronder) heb ik een overzicht laten zien van verschillende bestaande woonplatforms die nu gebruikt worden. 

Ontwikkelaars gebruiken woonplatforms, digitale ontmoetingsplaatsen rondom het onderwerp wonen, om feedback op hun voorlopige plannen te ontvangen. Omdat aanpassingen op het ontwerpproces veelal achterblijven wordt de input alleen gebruikt om de eerder bedachte plannen te bevestigen. Komen de plannen niet overeen, dan worden er eindgebruikers gezocht die het er wel mee eens zijn. 

figuur 1; een online platform voor of planoptimalisatie of klantbinding

Daarnaast is een belangrijke reden om een woonplatform in te schakelen voor ontwikkelaars het verlagen van hun afzetrisico. Door vroegtijdig met de toekomstige klanten in gesprek te gaan, bijvoorbeeld via een online platform, zullen zij eerder in het proces tekenen. Hierdoor kan de ontwikkelaar sneller zijn 70%-minimum bereiken. Alles aan deze gedachte klopt, behalve één onderdeel. Het binden van de klant, door met hem in gesprek te gaan, is maar een korte tijd voor oplevering mogelijk. Zodra het project nog in de ontwerpfase zit is deze periode te lang. Klanten kunnen dus onmogelijk langer worden gebonden door met hen in gesprek te gaan in deze fase. 

Kortom, de ontwikkelaar zal duidelijk zijn doel moeten kiezen: Of het platform heeft als doel om de plannen zo goed mogelijk af te stemmen op de eindgebruiker (of andersom). Óf het platform kan worden gebruikt om klanten te binden om je afzetrisico af te laten nemen, veel later in het proces. 

geleidelijke opbouw van een communicatieplatform

Bouw Informatie Modellen (BIM) hebben een grote impact op de bouwwereld. Door alle informatie op een digitale locatie te centraliseren neemt de consistentie toe, communicatiesnelheid, overzicht enzovoort. 

Tijdens de ontwikkeling van woningen zijn er tal van partijen betrokken. Iedere partij heeft aparte belangen en (woon)wensen. Gedurende het ontwikkelproces is het noodzaak dat al deze verschillende wensen en belangen op elkaar worden afgestemd en in een ruimtelijk ontwerp worden vertaald waarmee iedereen tevreden is. Zouden de principes van BIM, gecentraliseerde informatie op een digitale locatie, hier niet een enorme bijdrage aan kunnen leveren? 

Het antwoord is ‘ja, maar nu even niet’. Door de combinatie van professionele partijen (overheden, belegger, ontwikkelaar, etc.) en niet-professionele partijen (woningzoekenden, omwonenden) wordt de vergelijking met BIM erg lastig. Bij BIM gaat het om interne- of projectcommunicatie terwijl het gebruik van niet-professionele partijen vraagt om externe communicatie. Om de laatste partij erbij te kunnen betrekken is het van belang om de inspanning tot communiceren en het vakjargon zo laag mogelijk te houden. Hierdoor neemt gemiddeld wel de kwaliteit van informatie af. 

figuur 2; belangen om via een online platform te communiceren,
vóór de woonwensen van de eindgebruiker bekend zijn. 

figuur 3; belangen om via een online platform te communiceren,
nadat de woonwensen van de eindgebruiker bekend zijn.

De kwaliteit is lager en daarom zullen, zoals blijkt uit de interviews, professionele partijen niet snel geïnteresseerd zijn om op een dergelijk platform te communiceren. De enige reden waarvoor zij de moeite nemen om naar zo’n online platform te gaan is om de woonwensen en belangen van de woningzoekenden te achterhalen. Deze informatie geeft het draagvlak van het plan aan waardoor zij hun participatierisico’s beter in kunnen schatten.  Is deze informatie (nog) niet, te weinig of slechts indirect aanwezig dan is het voor hen ‘sneller en makkelijker’ om via de traditionele kanalen hun zegje te doen; bijvoorbeeld bestemmingsplannen of contracten. 

Doordat de complexiteit van projecten toeneemt zullen ook de onzekerheden groter worden. De manier van werken waarin zoveel mogelijk onzekerheden vooraf worden vastgelegd in het bestemmingsplan of in een dichtgetimmerd contract zal steeds meer onder druk komen te staan. 

Zodra die druk te hoog wordt zal het antwoord veranderen in ‘ja’.